Kaum eine Anlage in Deutschland ist so beliebt und doch so schwer erreichbar – die Immobilie. Die Krypto-Revolution, die seit dem Mega-Hype um Bitcoin ab 2017 angelaufen ist, liefert nun nie dagewesene Chancen. Mit sogenannten „Tokens“ können sich Anleger heute leicht und schon ab kleinsten Beträgen an Immobilien beteiligen. In diesem Artikel erfährst du, wie sie die Kapitalmärkte und auch dein Portfolio auffrischen können.
Betongold behält auch die nächsten Jahre seinen Glanz

Immobilien sind und waren immer schon eine heiß begehrte Anlage – nicht umsonst werden sie oft als Betongold bezeichnet. Eigentum an Wohnhäusern, Büros oder Verteilzentren ermöglichen nämlichen eine Streuung des Risikos, die man sonst lange sucht. Denn Mietverträge sind geduldig und lassen sich von Wirtschaftskrisen weit weniger beeindrucken als Firmenprofite bei Aktien. Da Mieten auch regelmäßig angepasst werden, gelten sie als idealer Schutz vor Inflation im Portfolio.

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Besonders aktuell darf man im Hinblick auf Immobilien optimistisch bleiben. Als Reaktion auf COVID-19 werden die Zinsen weltweit wieder auf rekordtiefes Niveau gedrückt. Gleichzeitig zeigen Diskussionen um Mietdeckel & Co., dass der Mangel an Wohnraum in den Ballungsgebieten alles andere als behoben ist. Gerade deshalb sind die Immobilienpreise in Deutschland während der Pandemie bisher weiter gestiegen.

Immobilien-Anleger scheiterten lange an hohen Hürden und komplexen Produkten

Ideale Voraussetzungen also, um weiterhin auf Immobilien zu setzen. Nur stand gerade für Kleinanleger immer schon eine große Hürde im Weg: Grundbesitz ist nichts für überschaubare Sparguthaben! Geschweige denn für ein diversifiziertes Portfolio an Häusern. Die bisherigen Alternativen bestanden vor allem aus offenen Fonds oder Themen-ETFs. Diese aber bieten oft nur Zugang zu ganz bestimmten Marktsegmenten wie Einkaufszentren, Bürotürmen oder einfach Aktien von Immobilienfirmen.

Neue technologische Möglichkeiten haben in den letzten Jahren das Spielfeld neu aufgestellt. Tokens sollen und können eben dieses Problem der Eintrittshürde in den diversifizierten Immobilienmarkt mit neuartigen Produkten lösen.
Welche Veränderungen bringen die Tokens?

Seit Bitcoin und Blockchain in aller Munde sind, stehen die Finanzmärkte vor einer Revolution. Das Stichwort heißt „Tokenisierung“. Damit gemeint ist die Übertragung von Eigentum und Anrechten auf einen digitalen Anteilsschein. So kann zum Beispiel ein Portfolio von Immobilienkrediten auf das Blockchain-Netzwerk geladen und dort unter mittels „Smart Contracts“ aufgeteilt werden, inklusive Miteinnahmen und anderer Erlöse.

Das ersetzt vor allem den Gang zum Grundbuchamt oder dem Notar. Allein das macht Immobilienanlagen durch Tokens wesentlich einfacher und vor allem günstiger. Sie ersetzen ein Vertragswerk, das zuvor bestenfalls Einsätze im 5-stelligen Bereich zuließ.

Bringen Tokens die Börse ins 21. Jahrhundert?

Der vielleicht größte Vorteil der Token-Revolution sind die völlig neuen Möglichkeiten für die Handelbarkeit. Denn ein wichtiges Hindernis im Immobilienmarkt – das weiß jeder Eigenheimbesitzer – sind Zeit und Geld, bis sich Angebot und Nachfrage für einen Abschluss finden. Tokens hingegen können auf zahlreichen Online-Börsen genauso leicht wie Bitcoins gehandelt werden. Und das für bruchstückhafte Anteile, wie es für Aktien und Anleihen schon seit Jahrhunderten üblich ist.

Nur besteht der Unterschied zur etablierten Börse, dass Makler und Clearing-Systeme zur Abbuchung der Handelsgeschäfte fast vollkommen überflüssig werden. Schließlich basiert die Blockchain darauf, dass die Einmaligkeit jeder Transaktion sich aus allen vorangehenden Transaktionen ergibt. Durch die dezentrale Speicherung der Daten entfällt also die Notwendigkeit eines Mittelsmannes.

Innerhalb eines Jahres gingen bereits die ersten europäischen Immo-ICOs über die Bühne

Unter den heutigen Möglichkeiten genehmigte die deutsche Finanzaufsicht BaFin im März dieses Jahres den Connex Coin als ersten Immobilien-Token des Landes. Verfügbar ist er über den Herausgeber Raay Real Estate, und das schon aber einem Betrag von gerade einmal 10€. Dafür erhält der Investor Anteil an einem nachrangigen Darlehen zu einem Coupon von 3%. Noch läuft die Erstplatzierung – das sogenannte „Initial Coin Offering“ (ICO) – an.

Den medial höchsten Bekanntheitsgrad haben die Liechtensteiner von Crowdlitoken (CRT) erreicht. Besonders interessant an ihrem Modell: Für eine Mindestanlage von 100 Schweizer Franken kauft man Teil einer nachrangigen Anleihe. Die verspricht nicht nur festverzinsliche Bargeldzuflüsse, sondern im Falle ertragreicher Veräußerungen von Objekten im Portfolio auch eine Gewinnbeteiligung. Mit entsprechend höherem Risiko erhält der Anleger damit die Chance Erträge zu erwirtschaften, die sonst nur direkten Eigentümern möglich wären.
Auch Crowdfunding bringt neue Chancen im Immobilienmarkt

Zumindest für Anleger, die sich an Immo-Krediten beteiligen wollen und dem Krypto-Hype skeptisch gegenüberstehen, kamen in den vergangenen Jahren auch andere Lösungen auf. Peer-To-Peer (P2P) Plattformen haben schon vorher anteilige Investments in kleinen Beträgen, aber mit großer Auswahl, bekannt gemacht. Die CrowdInvesting-Plattform Zinsland hat sich in dieser Marktnische schon zum Tonangeber in Deutschlang gemausert. Dort ist eine Teilnahme immerhin schon ab 500€ pro Anlage möglich.

Es ist nur noch eine Frage derzeit bis über Tokens nicht nur indirekte Kreditbeteiligung, sondern auch direktes Eigentum an einer Vielzahl Vermögenswerte möglich wird. Auch wenn wir heute noch nicht so weit sind, eröffnet die Krypto-Welle auch bei Immobilien bisher unbekannte Chancen. Wer schon ab kleinen Beiträgen von breit gestreuten Immobilien-Portfolien profitieren will, hat heute Token sei Dank die Möglichkeit dazu.

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