Immer wieder hört man von ihr: die Immobilienkrise. Der Vonovia-Aktie macht sie schon länger zu schaffen, doch die Aktie konnte im April endlich wieder nach oben gehen und über 12 % gewinnen. Doch in dieser Woche geht der Aktienkurs wieder nach unten und macht Anleger unruhig. Muss mit dem schlimmsten gerechnet werden oder kann sich Vonovia vor der Immobilienkrise retten?

Wie ernst ist die Lage am Immobilienmarkt?

In vielen deutschen Großstädten herrscht ein Wohnungsmangel. Der fehlende Wohnraum und die steigende Nachfrage danach lassen die Kauf- und Mietpreise in die Höhe steigen, wie üblich am Markt. Jedoch steigen Löhne nicht annähernd gleich schnell, was es für Menschen unheimlich schwer macht, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Seit der steigenden Inflation in Folge der Covid-19-Pandemie zogen die Zentralbanken auch die Zinsen an. Für Immobilienkonzerne führt das zu höheren Kosten, denn oftmals sind sie hoch verschuldet. Das trifft auch auf Vonovia SE zu. Der Immobilienkonzern verdoppelte sogar seine Nettoverschuldung durch die Übernahme der Deutsche Wohnen 2021 auf 45,2 Milliarden Euro. Die Übernahme in einem Mega-Deal brauchte mehrere Anläufe und wurde somit immer teurer.

Das führte beispielsweise dazu, dass jede Wohnung durchschnittlich mit 29.000 Euro Schulden belastet ist. Steigende Zinsen wirken sich darauf besonders negativ aus und treiben die Schulden in die Höhe und die Zahlungskraft in die entgegengesetzte Richtung.

Verglichen mit dem Rest des deutschen Immobilienmarktes war Vonovia 2021 auch für überdurchschnittlich hohe Mietsteigerungen verantwortlich, die sich auf 3,8 % beliefen.

Vonovia versucht Geld in die Kassen zu spülen

Im April veräußerte Vonovia sein Portfolio an Wohnungen von Südewo für eine Milliarde Euro an den amerikanischen Investor Apollo. Das Portfolio umfasste etwa 21.000 Wohnungen und wurde 2015 von der damals noch als Deutsche Annington tätigen Vonovia für 1,9 Milliarden Euro gekauft.

Die Geldspritze wirkte sich positiv auf die Entwicklung der Vonovia-Aktie aus.

Am Donnerstag verkaufte Vonovia weitere Wohnungen für eine halbe Milliarde Euro und versucht damit nicht nur dem Abwärtstrend der Aktie entgegenzuwirken, sondern auch die belastenden hohen Zinsen bekämpfen.

Insgesamt veräußert der Immobilienkonzern Bestandsobjekte, die 1350 Wohnungen in Berlin, Frankfurt und München umfassen. Der Verkaufspreis liegt bei 560 Mio. Euro. Als Käufer wurde CBRE Investment Management genannt, was als Vermögensverwalter für Immobilien tätig ist.

Rolf Buch, Geschäftsführer der Vonovia SE, sagte in einer Telefonkonferenz zu den jüngsten Veräußerungen des Immobilienportfolios: „Mit mehr als 1,5 Milliarden Euro haben wir unser diesjähriges Verkaufsziel fast erreicht.“

Das Ziel liegt bei zwei Milliarden Euro, die 2023 durch den Verkauf von Immobilien an Barmitteln eingenommen werden sollen.

Hohe Verluste im ersten Quartal

Die Quartalszahlen für die ersten drei Monate des laufenden Jahres waren für Vonovia alles andere als erfreulich. Der Konzern erlitt einen Milliardenverlust von etwa 2,1 Mrd. Euro durch die Abwertung des Portfolios. Im ersten Quartal 2022 verbuchte Vonovia noch einen Gewinn in Höhe von 58,3 Mio. Euro.

Der operative Gewinn sank um 18 % auf 462,6 Mio. Euro verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Das Geschäft mit der Projektentwicklung und anderen Dienstleistungen wuchs nicht, immerhin sah sich Vonovia vor einigen Monaten schon gezwungen, Neubauprojekte für dieses Jahr zu stoppen, da die Kosten aus dem Ruder liefen. Auch die höheren Zinsaufwendungen fressen operative Gewinne auf. So ging der Umsatz in Q1 auf 1,43 Mrd. Euro zurück, was einem Minus von 12 % zu Q1 2022 entspricht.

Insgesamt sank auch der Wert des Portfolios an Mietwohnung. Brachten sie es Ende letzten Jahres noch auf eine Gesamtbewertung von 94,7 Mrd. Euro, sind es Ende März 2023 lediglich 91,2 Mrd. Euro gewesen.

Investitionen in Wärmepumpen und Photovoltaik-Anlagen

Vonovia hat sich vorgenommen, bis zum Jahr 2045 auf sämtlichen geeigneten Dächern seiner Immobilien Photovoltaik-Anlagen zu installieren. Bis Ende 2022 verfügten bereits 533 der rund 30.000 Dächer über solche Anlagen, bis 2030 sollen es dann schon 17.000 sein. An dieser Stelle sollten Anleger einen Blick in Solar ETFs werfen, um ihr Portfolio zusammenzustellen.

Außerdem sind starke Investitionen in Wärmepumpen vorgesehen, wofür Anfang letzten Jahres ein Sonderprogramm von Vonovia auf die Beine gestellt wurde. Binnen fünf Jahren sollen rund 6.000 Wärmepumpen installiert werden, um Gebäude zu versorgen. Im September 2022 wurden bereits infolge der Energiekrise 115 Wärmepumpen verbaut, allerdings sind viele davon bislang nicht in Betrieb. Rolf Buch sagte dazu am Donnerstag, dass aufgrund des fehlenden Netzausbaus nicht ausreichend Strom zur Verfügung stehen würde.

Weiter trübe Aussichten für Vonovia?

Für zahlreiche Analysten und Anleger dürften die jüngsten Veräußerungen des Portfolios von 560 Mio. Euro noch nicht ausreichen und das Ziel von 2 Milliarden Euro zu niedrig gesteckt sein.

Rating-Agenturen scheinen bislang zwar noch kein großes Risiko für die Kreditwürdigkeit von Vonovia zu sehen, vergeben aber auch keine Topwerte. Der Verschuldungsgrad des Immobilienriesen stieg von 35,4 % auf 45,6 %.

Die Vonovia-Aktie weist noch immer ein Minus von 16,8 % seit Jahresbeginn auf, auch wenn sie sich seit Ende März langsam wieder erholt. Von Dienstag bis Donnerstagvormittag fiel die Aktie um weitere 9,70 %, nimmt seit der Verkündigung des aktuellen Verkaufs an CBRE Investment Management Fahrt nach oben auf und gewann zwischen Donnerstag- und Freitagmittag gut 7,5 %.

Aktuell (Stand 5.5.2023, 13:30 Uhr) wird die Aktie um 19,04 Euro gehandelt, Tendenz weiter steigend.

Analysten bewerten die Aktie überwiegend mit „Buy“. RBC gibt der Aktie ein Preisziel von 33 Euro und lässt sie auf „Outperform“. Goldman Sachs gibt eine Kaufempfehlung ab, ebenso wie Berenberg und Warburg Research. Letztere sehen ein deutlich höheres Preisziel als andere Institute und erwarten 40 Euro. J.P. Morgan setzt ein Preisziel von 26 Euro und lässt die Aktie auf „Overweight“.

Der Immobilienkrise wird Vonovia SE bislang nicht Herr, konzentriert sich aber darauf, seine Schulden zu reduzieren und Barmittel in die Kassen zu spülen. Die Investitionen in Wärmepumpen und Photovoltaik-Anlagen sind lobenswert, bringen bislang aber kaum Ergebnisse. Anleger finden mit dieser Aktie weiterhin eine vergleichsweise günstige Anlage, die zaghafte Entwicklungen zurück nach oben macht. Die Immobilienkrise sei aber weiterhin zu bedenken.