Am Mittwoch fand die Hauptversammlung von Vonovia statt. Während das einige gute Nachrichten hervorbrachte, ging es mit der Aktie erstmal wieder nach unten. Über 6 % verlor die Vonovia-Aktie im Verlauf des Donnerstags, kämpft sich am Freitagvormittag mühsam rauf. Wie geht es mit Vonovia in diesem Jahr weiter?

Vonovia in der Krise – oder nicht?

Seit Monaten geht es beim größten Immobilienkonzern Deutschland drunter und drüber. Der Immobilienmarkt ist in der Krise, da steigende Zinsen die Schulden der Konzerne in die Höhe treiben. Viele fragen sich zu Recht seit längerem, ob Vonovia durchhalten kann.

Mit Verkäufen versucht Vonovia Geld in die Kassen zu spülen. Im April gab Vonovia ein Portfolio von 21.000 Wohnungen an den amerikanischen Investor Apollo für eine Milliarde Euro ab. Dieses Portfolio war 2015 noch von der damals als Deutsche Annington agierenden Vonovia für 1,9 Milliarden Euro erworben worden.

Diese zusätzliche Finanzierung hatte einen positiven Einfluss auf die Performance der Vonovia-Aktie gehabt und schickte sie auf bis zu 19,63 Euro rauf.

Anfang Mai verkaufte Vonovia weitere Wohnungen im Wert von einer halben Milliarde Euro. Damit ist das Jahresziel, etwa zwei Milliarden Euro durch Veräußerungen einzunehmen, fast erreicht.

Doch die Schulden scheinen nicht kleiner zu werden.

Hauptversammlung rückt Vonovia in positives Licht

Während der Hauptversammlung am Mittwoch gab Vonovia bekannt, dass sich der Verschuldungsgrad des Konzerns auf 45,4 % erhöht hat. Dieser Wert liegt oberhalb der Spanne, die die Geschäftsführung angestrebt hatte.

In seiner Rede an die Aktionäre ging Geschäftsführer Rolf Buch auf das Umsatzwachstum 2022 ein, was immerhin bei 20 % lag. Er sieht dies trotz der Krisen als Beleg dafür, dass Vonovia hohe Zinsen gut abfedern könne.

In den letzten Jahren, als die Zinsen noch niedrig waren, hatte sich Vonovia aufs Wachstum konzentriert und in den Bestand und Neubau investiert. Jetzt, in Anbetracht gestiegener Zinsen und höherer Finanzierungskosten will sich das Unternehmen darauf fokussieren, Risiken zu minimieren, Prioritäten anzupassen und zu konsolidieren.

Das bedeutet, dass es erstmal keine neuen Bauvorhaben geben wird. Rolf Buch gibt an, dass ein bezahlbarer Neubau zu Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter führen würde, was kein bezahlbarer Wohnraum mehr ist. Daher forderte er die Politik auf, in bezahlbaren Wohnraum zu investieren und jedes Jahr mehr als 100 Milliarden Euro in die Hand zu nehmen und gleichzeitig das Bauregelwerk zu vereinfachen.

In Bezug auf Vonovia gab Buch bekannt, dass keine neuen Schulden aufgenommen wurden und es auch keine neuen Akquisitionen gab. Das Motto ist: Sparen.

Durch die zwei Veräußerungen für gut 1,5 Milliarden Euro sei die Refinanzierung für 2023 geklärt und zum Teil sogar für 2024. Als Dividende wurden 0,85 Euro pro Aktie vorgeschlagen.

Erstes Quartal 2023

Vonovia hatte im ersten Quartal dieses Jahres weniger Grund zu Freude. Der Konzern verzeichnete einen Milliardenverlust von etwa 2,1 Mrd. Euro durch die Abwertung des Portfolios. Im Vergleich dazu verdiente der Konzern im ersten Quartal des letzten Jahres 58,3 Mio. Euro Gewinn.

Der operative Gewinn von Vonovia sank in Q1 2023 um 18 % auf 462,6 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies ist vor allem auf die schwachen Ergebnisse des Projektentwicklungs- und Dienstleistungsgeschäfts zurückzuführen, das sogar gezwungen war, Neubauprojekte für 2023 einzustellen. Zusätzlich haben erhöhte Zinsaufwendungen operativen Gewinn verschlungen. Dadurch ging der Umsatz um 12 % gegenüber Q1 2022 zurück und betrug 1,43 Mrd. Euro.

Im März 2023 wurde das Portfolio an Mietwohnungen mit insgesamt 91,2 Mrd. Euro bewertet, nach einer Bewertung von 94,7 Mrd. Euro zum Ende des letzten Jahres. Dies zeigt einen deutlichen Verlust.

Die Aktie hat große Mühen

Auf der Hauptversammlung wurde versucht, einen positiven Ton zu treffen. Keine neuen Schulden, höhere Umsätze, Investitionen in erneuerbare Energien und Wärmepumpen und hohe Kundenzufriedenheit – Vonovia stellt sich als stabiles Unternehmen dar. Die Märkte kaufen das aber nicht ganz ab, denn die Aktie stürzte in den letzten zwei Tagen knapp 6 % ab.

Analysten sind aber guter Dinge, wenn man sich die Preisziele vor Augen hält. Das mittlere Preisziel der Aktie liegt derzeit bei 30,20 Euro für die nächsten 12 Monate. Auf diesem Niveau handelte die Aktie seit August 2022 nicht mehr.

Die Krise ist aber keineswegs überstanden, die Zinsen sind noch nicht gefallen und belasten den Konzern weiter stark. Aufs Eis gelegte Bauprojekte helfen dabei nur kurzfristig bei der Finanzierung, denn die Verzögerungen werden sich später bei fehlenden Einnahmen bemerkbar machen.

Noch am Mittwoch hob Goldman Sachs sein Preisziel für die Vonovia-Aktie auf 38,20 Euro an und setzte die Aktie auf die „Conviction-Buy-List“. Mit derartigen Erwartungen, dass sich der Preis der Aktie in den kommenden Monaten nahezu verdoppeln könnte, ist es kein Wunder, dass der Großteil der Analysten zum Kauf rät. Andere Analysten, beispielsweise von Deutsche Bank Research oder J.P. Morgan haben allerdings ein niedrigeres Ziel von 26 und 27 Euro.

Seit dem tiefen Fall Ende März auf 15,66 Euro hatte sich die Aktie des Immobilienkonzerns langsam ein wenig erholt. Doch sie ist sehr reaktionär und hat Mühe, Verlorenes wettzumachen.

Anleger müssen weiterhin vorsichtig sein, auch wenn die Hauptversammlung sicherlich etwas neues Vertrauen geben konnte.