Mit der Vonovia-Aktie geht es nicht erst seit der Razzia Anfang des Monats bergab, sondern seit August 2021. Allein in dieser Woche verlor die Aktie über 6 % an Wert und ließ den Preis unter die 20-Euro-Marke rutschen. Nun erwartet der Konzern niedrigere Gewinne und hat die Dividende für 2022 fast halbiert.

Höhere Mieteinnahmen, aber schwieriger Markt

Das in Bochum ansässige Unternehmen ist Europas führender Immobilienkonzern. Vonovia verwaltet und vermietet Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. Durch die Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen ist das Unternehmen auf über 550.000 Wohnungen und einen Börsenwert von 16 Milliarden Euro gewachsen.

Das Ergebnis des vergangenen Jahres betrug 6,26 Milliarden Euro, was einer Steigerung der Mieteinnahmen von fast 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Trotz dieser positiven Entwicklung verzeichnete Vonovia einen Verlust von 669 Millionen Euro nach einem Gewinn von 2,4 Milliarden Euro im Vorjahr. Grund dafür sind Abschreibungen auf das Immobilienportfolio, das Development-Geschäft und weiteres in Höhe von 1,3 Milliarden Euro.

Wohnraum bleiben allerdings weiterhin knapp, trotz des schwierigen Marktumfeldes rechnet das Unternehmen in diesem Jahr mit einem Anstieg des Segmentumsatzes auf 6,40 bis 7,20 Milliarden Euro. Das Management rechnet mit einem hohen EBITDA von 2,60 bis 2,85 Milliarden Euro und einem FFO von 1,75 bis 1,95 Milliarden Euro.

Die im November für 2023 gesetzten Ziele wurden teilweise gesenkt. Nun schlug Vonovia vor, trotz höhere Gewinne die Dividende zu kürzen – auf 0.85 EUR. Am Donnerstag gab die Geschäftsführung nach Handelsschluss bekannt, bei der nächsten Hauptsammlung diese Dividende vorzuschlagen, die weit unter dem letztjährigen Wert von 1,66 Euro und auch sehr unter den Erwartungen von Analysten in Höhe von 1,32 Euro liegt.

In der Branche sinken die Dividenden allgemein

Vonovia ist keineswegs der einzige Immobilienkonzern, der bei der Dividende kürzt. Am Donnerstag erst teilte Grand City Properties, ein Tochterunternehmen von Aroundtown, mit, für das vergangene Jahr keine Dividende zu zahlen. Diese Meldung überraschte, denn es wurden zuvor sogar mit einer Erhöhung der Dividende gerechnet. Als Grund für die Entscheidung wurden Unsicherheiten in Bezug auf Bewertungen, steigende Finanzierungskosten und reduzierter Zugang zu Kapitalmärkten genannt.

Auch Grand City Properties hatte wie Vonovia ein gutes Geschäftsjahr und reduzierte den Leerstand auf 4,2 Prozent – ein Rekord für das Unternehmen. Das operative Ergebnis stieg im Vergleich zum Vorjahr um 3 Prozent.

Letzte Woche schon verkündete zudem LEG Immobilien, die Dividende für 2022 ausfallen zu lassen, was die Aktie des Unternehmens zweistellig sinken ließ.

Warum ist der Sektor so schwach, wenn Mieten und Einnahmen steigen? In Deutschland wird weiterhin zu wenig gebaut, sodass die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt. Allerdings können sich immer weniger Mieter die teurer werdenden Mieten leisten, die Branche hat daher kein gutes Image. Vor allem Vonovia steht nach der Übernahme der Deutsche Wohnen als größter Wohnkonzern Deutschlands mit über 550.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden nicht im besten Licht. Die Razzia aufgrund von Korruptionsverdacht vor wenigen Wochen nagt ebenfalls am Ansehen.

Schuld am schwachen Sektor sind die steigenden Zinsen. Erst in dieser Woche erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen um 0,5 Prozent auf 3,5 Prozent. Seit Juli 2022 hat die EZB ihre Schlüsselzinssätze nun in sechs Schritten um insgesamt 350 Basispunkte angehoben. Ziel ist, der Inflation Einhalt zu gebieten und sie um die 2-Prozent-Marke zu bringen, wie die Tagesschau berichtet. Davon ist man aber immer noch weit entfernt, im Februar betrug die Inflation in Deutschland 8,7 %.

Höhere Zinsen bedeuten höhere Kosten für Immobilienfirmen. Der Markt für Baufinanzierungen ist in den letzten Monaten bereits stark eingebrochen und die erneute Erhöhung des Leitzinses bringt weitere Unsicherheiten und bereitet Kopfschmerzen.

Gürtel enger schnallen

In Anbetracht dieser Marktsituation schnallen viele Immobilienkonzerne wie LEG Immobilien, Grand City Properties und auch Vonovia den Gürtel enger, um besser vorsichtig als nachsichtig zu sein. Für Anleger ist das weniger erfreulich, doch sollen Maßnahmen wie eine Reduzierung der Dividende die langfristige Überlebensfähigkeit sichern.

Die Investitionen, die für 2023 geplant sind, liegen unter dem Niveau des letzten Jahres. Neubauprojekte wurden verschoben, obwohl diese für die steigende Wohnungsknappheit benötigt werden. Damit die Baukosten gedeckt werden können, müssten pro Quadratmeter 20 Euro Miete verlangt werden. Das ist in den meisten Regionen in Deutschland schlichtweg nicht machbar.

Vonovia-Geschäftsführer Rolf Buch gibt sich optimistisch und will für Portfolio-Verkaufsziele für dieses Jahr erreichen. In Bezug auf die Berichterstattung zu den Korruptionsvorwürfen gegen Angestellte von Vonovia gab Buch an, dass dem Unternehmen wohl kein merklicher finanzieller Schaden entstanden sei. Bei den Verantwortlichen soll es sich um ehemalige Mitarbeiter und Dritte handeln.

„Nach dem derzeitigen Kenntnisstand – wir sind jetzt eine Woche dabei, die Daten aufzubereiten – haben diese Vorwürfe keine wesentlichen Auswirkungen auf unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragskraft des Unternehmens“, sagte Buch in einer Telefonkonferenz mit den Medien.

Die Aktie von Vonovia sank derweil bis zum frühen Freitagnachmittag auf 18,68 Euro. Warburg Research und UBS geben der Aktie eine Kaufempfehlung, die Deutsche Bank rät zum Halten der Aktie. Seit Anfang Februar verlor die Vonovia-Aktie gut ein Drittel an Wert. Wer als Anleger auf der Suche nach günstigen Aktien ist, wird derzeit bei Vonovia fündig.