Im vergangenen Jahrzehnt haben die Preise von Immobilien nur eine Richtung gekannt, die in Richtung Norden. Von Jahr zu Jahr profitierte die Immobilienbranche von der Tiefzinspolitik der Zentralbanken. Damit verbunden profitieren auch die großen Immobilienkonzerne und dessen Aktien über die vergangenen Jahre massiv. Die Aktien von Vonovia und der Deutsche Wohnen waren davon keine Ausnahme. Mit dem Anstieg der Inflation änderte sich das Gefüge im Immobilienmarkt allerdings zunehmend. Die Nachfrage nach Immobilien ist schlagartig eingebrochen, genauso wie die Aktien der Immobilienkonzerne. Teilweise haben die Wertpapiere mehr als zwei Drittel ihres Wertes verloren und sind damit so günstig wie noch nie. Doch welche Immobilienaktie ist die bessere, die von Vonovia oder der Deutschen Wohnen?

Vonovia im Überblick

Vonovia ist zum größten Immobilienkonzern in Deutschland durch stetige Expansion und Fusionen in den vergangenen Jahren herangewachsen. Mittlerweile gehören rund 549.000 Immobilien in Deutschland, Österreich und Schweden zum Konzern, die von 400 Standorten aus verwaltet werden. Der Fokus liegt dabei auf Wohnungen, die zu Wohnzwecken an Privatpersonen vermietet werden. Ein in der Unternehmenspolitik tief verankertes Ziel ist es, der gesellschaftlich wichtigen Aufgabe gerecht zu werden und den Bau neuer Wohnungen durchzuführen.

Die Geschäftszahlen von Vonovia

Die Segmenterlöse entwickelten sich in den vergangenen Jahren äußerst positiv. Die Segmenterlöse des Konzerns lagen in 2020 noch bei rund 4,37 Milliarden Euro und entwickelten sich bis auf 6,26 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. Das Wachstum ist insbesondere auf die großteilige Übernahme der Deutschen Wohnen AG zurückzuführen.

Das Group FFO entwickelte sich analog der Segmenterlöse äußerst positiv. In 2020 lag der FFO noch bei 1,35 Milliarden Euro und stieg auf 2,04 Milliarden Euro im vergangenen Geschäftsjahr an.

Die Aktie von Vonovia

Den bisherigen Höchststand hat die Aktie von Vonovia im August 2021 bei 56,64 Euro erzielt. Nach dem Allzeithoch folgte ein kontinuierlicher Abwärtstrend, der insbesondere im März 2022 an Fahrt aufgenommen hat. Das bisherige Tief erreichte das Wertpapier von Vonovia nach dem Kurssturz bei 16,64 Euro erst am vergangenen Freitag. Derzeit notiert die Aktie nur sehr knapp über dem Tiefstpreis, der zuletzt 2013 erreicht wurde.

Aus Sicht der Bewertung ist die Aktie derzeit sehr günstig im Angebot. Das Verhältnis zwischen Kurs und Buch liegt derzeit bei nur 0,51, ein historisch günstiger Wert. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis liegt darüber hinaus noch bei einem Wert von 14,29 (Geschäftsergebnis 2021). Die Dividende der Aktie lag im vergangenen Jahr bei 1,66 Euro je Anteilsschein. Für dieses Jahr soll die Dividende allerdings um einiges geringer ausfallen. Auf der kommenden Hauptversammlung wird eine Dividendenzahlung von 0,85 Euro je Aktie beschlossen. Auf den aktuellen Kurs berechnet, liegt die Dividendenrendite damit bei 5,11 Prozent (16,64 Euro).

Aktuelle News von Vonovia

Ende 2022 hat der Konzern angekündigt, die Investition für 2023 zurückzufahren. Damit verbunden wurden auch alle Neubauprojekte von Wohnungen auf Eis gelegt, insbesondere durch die stark gestiegenen Bau- und Zinskosten.

In den kommenden Jahren wird zudem angestrebt, Immobilien im Gesamtwert von 13 Milliarden zu verkaufen. Mit dem Verkauf soll den immens gestiegenen Kosten im Kapitalbereich entgegengewirkt werden. Durch die starke Expansionspolitik ist der Schuldenberg in den letzten Jahren kontinuierlich angestiegen, der sich auf rund 68 Milliarden Euro beziffert.

Ausblick in die Zukunft

Aus Sicht der Aktien bietet die Aktie derzeit ein immenses Zuwachspotenzial. 11 von 17 Analysten stufen das Wertpapier derzeit als „Kauf“ ein, 4 weitere auf „Halten“ und lediglich zwei auf „Verkauf“. Übergreifend ergibt sich damit ein durchschnittliches Kurspotenzial von 96,6 Prozent. Der optimistischste Analyst sieht sogar ein Potenzial von bis zu 323 Prozent.

Deutsche Wohnen im Überblick

Seit der Gründung durch die Deutsche Bank im Jahre 1998 ist die Geschichte der Immobiliengesellschaft von mehreren Übernahmeversuchen geprägt. Alleine Vonovia startete zwischen 2015 und 2021 drei Versuche einer Übernahme. Mitte 2021 war das Übernahmeangebot schlussendlich erfolgreich, womit seitdem 86,87 Prozent der Anteile an der Deutsche Wohnen AG der Vonovia SE zugehörig sind.

Die Geschäftszahlen der Deutsche Wohnen

Die Segmenterlöse sind im vergangenen Geschäftsjahr von 1,25 Milliarden Euro in 2021 auf 1,19 Milliarden Euro gesunken. Der Group FFO blieb dem entgegnen zu 2021 nahezu unverändert. In 2021 lag der Group FFO bei 594,3 Millionen Euro, in 2022 bei 593,6 Millionen Euro.

Für das aktuell laufende Geschäftsjahr rechnet die Unternehmensleitung derzeit mit einem weiteren geringen Rückgang von Segmenterläsen und des FFO.

Die Aktie der der Deutsche Wohnen

Seit der Finanzkrise 2008 legte die Aktie der Deutschen Wohnen AG eine förmliche Kursrally an den Tag. Der Kurs stieg bis zum bisherigen Allzeithoch bei 52,92 Euro im September 2021 um rund 26.000 Prozent an. Seit Oktober 2021 befindet sich das Wertpapier allerdings im freien Fall und stürzte bis auf 17,59 Euro am vergangenen Freitag.

Die Bewertung der Aktie ist daraufhin ebenfalls stark gefallen und beläuft sich aktuell im Verhältnis zwischen Buchwert und Kurs auf nur 0,47. Damit ist die Aktie in der Hinsicht noch günstiger als die von Vonovia bewertet. Das Verhältnis zwischen Kurs und Gewinn ist ebenfalls derzeit mit 5,09 (Geschäftsergebnis 2021) auf einem tiefen Niveau. Aus Sicht der Dividende kann die Aktie der Deutschen Wohnen mit Vonovia allerdings nicht mithalten. Im vergangenen Jahr schüttete die Immobiliengesellschaft 0,04 Euro je Aktie aus, genauso wie in diesem. Die Dividendenrendite liegt damit nur bei 0,23 Prozent (17,59 Euro) jährlich.

Aktuelle News der Deutsche Wohnen

Die Pflegesparte der Aktiengesellschaft umfasst heute rund 10.580 Betten und einzelne Wohneinheiten. Mit der Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia ist die Sparte zunehmend in den Fokus geraten. Damit der Schuldenberg der Vonovia SE reduziert werden kann, soll unter anderem die Pflegesparte auf den Prüfstand gestellt und im Bestfall verkauft werden. Der Wert der Sparte soll zuletzt bei rund 1,2 Milliarden Euro gelegen haben.

Ausblick in die Zukunft

Lediglich vier Analysten haben die Aktie eingestuft, wovon zwei auf „Kaufen“ und jeweils einer auf „Halten“ und „Verkaufen“ stuft. Das durchschnittliche Kursziel liegt dennoch mit 91,50 Prozent auf einem ähnlichen Niveau wie die Aktie von Vonovia. Der optimistischste Analyst sieht das Wertpapier mit einem Kurspotenzial von 213 Prozent zum aktuellen Kurs.

Welche Aktie ist die bessere?

Beide Aktien sind in den vergangenen Monaten in einen ähnlichen Kurssturz geraten, aufgrund der stetig steigenden Zinsen und sinkenden Immobilienpreisen. Die Gefahr vor einer weiteren kurzfristigen Abwertung ist insbesondere nach der vergangenen Woche sehr hoch. Aus langfristiger Sicht ergibt sich allerdings mit beiden Immobilienwerten eine hohe Renditemöglichkeit für die kommenden Jahre.

Aus Sicht der Bewertung schneiden beide Aktien sehr ähnlich ab und gelten nach dem Verhältnis zwischen Kurs und Buchwert als stark unterbewertet. Die Geschäftszahlen zeigen zudem bei beiden Unternehmen eine stabile Lage, trotz der schwierigen Marktbedingungen und des durch Expansion entstandenen Schuldenbergs bei der Vonovia SE.

Bei Vonovia handelt es sich aus meiner Sicht im direkten Vergleich dennoch um ein besseres Investment. Ein Grund dafür liegt in der breiteren Streuung des Immobilienbestandes auf das gesamte deutsche Bundesgebiet, Österreich und Schweden. Darüber hinaus gewinnt die Aktie an Attraktivität durch eine deutlich höhere Dividende, die nach der Stabilisierung in den kommenden Jahren voraussichtlich wieder deutlich steigen wird. Nicht zu vergessen ist die Aktionärsstruktur der Deutschen Wohnen AG. Wer in die Vonovia-Aktie investiert, kauft quasi einen Anteil vom zukünftigen Erfolg der Deutschen Wohnen AG in Berlin mit.