Die Immobilienbranche befindet sich in der Krise. Ausgelöst durch Inflation und steigende Zinsen, sind zahlreiche Unternehmen nicht einmal mehr in der Lage, ihre Neubauprojekte fortzusetzen. Die Aktien vieler Immobilienunternehmen gehen nach unten. Für Anleger, die die Aktien bereits halten, ist das kein schöner Anblick. Doch könnte das die richtige Gelegenheit sein, einzusteigen und Immobilien-Aktien zu kaufen?
Was die Immobilienbranche beeinflusst
Wer sich auf dem deutschen und internationalen Wohnungsmarkt umsieht, merkt schnell, dass es nicht genug Wohnraum gibt und Mieten ständig für viele Mieter ins Unbezahlbare steigen. Wie kann es dann sein, dass Immobilienfirmen in Zeiten steigender Mietpreise und Wohnungsnot ins Straucheln geraten?
Die Antwort darauf ist bei den Zinssätzen der EZB und Nationalbanken zu finden. Je höher der Leitzins, desto schwieriger haben es Immobilienfirmen. Steigende Zinsen bedeuten steigende Preise, nicht nur für Verkäufe, sondern auch für die Schuldenfinanzierung. Käufer überlegen zweimal, ob sie sich ein Haus oder eine Wohnung tatsächlich leisten können. Die Nachfrage sinkt, da die Kosten in die Höhe steigen.
Auch Bauprojekte sind mit steigenden Kosten konfrontiert, die nicht getragen werden können. Vonovia, der größte Immobilienkonzern Deutschlands mit über 560.000 Wohnungen im Portfolio, hat für 2023 einen Neubaustopp verordnet, da die Kosten aus dem Ruder laufen. Für Mieter und Eigentümer steigen neben Hypotheken und Mietkosten außerdem die Heizkosten, Handwerkerkosten und Materialkosten. Hinzu kommt die Inflation bei allen anderen Produkten des täglichen Bedarfs, und kaum steigende Gehälter.
Mittelfristig könnten die Kaufpreise fallen, da die nachlassende Nachfrage einige Verkäufer umstimmen wird, niedrigere Preise zu verlangen. Einige werden sich auch gezwungen sehen, für deutlich weniger zu verkaufen, um ihre eigenen Ausgaben decken zu können.
Die Gewerkschaft IG Bau rief sogar die Regierung dazu auf, als Großaktionär bei börsennotierten Immobilienunternehmen einzusteigen. Zurzeit wäre das tatsächlich günstig.
Vonovias Wohnungen sind über 96 Milliarden Euro wert, allerdings hat der Konzern 43 Mrd. Euro Schulden. Das bedeutet, dass unter Berücksichtigung der Schulden noch 53 Mrd. Euro Immobilienwerte übrigbleiben und ein Börsenwert von lediglich 13 Mrd. Euro erreicht wird. Um mathematisch zu einem solchen Ergebnis zu gelangen, müssten die Buchwerte um 40 % überbewertet sein – was heißt, dass die Wohnungen tatsächlich nur 56 Milliarden Euro wert sind und 13 Milliarden Euro verbleiben, nachdem alle Schulden abgezogen sind.
Laut einem Bericht der FAZ ist der Konzern auf der Suche, einen Teil seiner Wohnung abzugeben, wie im letzten Jahr, als 15.000 Wohnung an die Stadt Berlin verkauft wurden. Allerdings betreffen die hohen Zinsen auch Kommunen, sodass weniger Geld für eine solche Aktion verfügbar ist.
Jetzt in Immobilien-Aktien einsteigen?
Anfang der Woche erst veröffentlichte die US-Bank Citi eine Studie, laut der Immobilien-Aktien in diesem Jahr weiter um bis zu 50 % fallen könnten. Einige Aktien, darunter die der Vonovia, rutschten direkt ab, konnten sich aber wieder erholen. Es wird nun viel spekuliert und Shortseller sind auf der Jagd nach schnellen Gewinnen mit Immobilienfirmen, die absacken.
Im März 2023 sank endlich die Inflation laut Berichten der Tagesschau auf 7,4 Prozent. Im Februar gab es noch einen Wert um 8,7 Prozent. Es könnte sein, dass die Zinserhöhungen der EZB und der Deutschen Bundesbank Wirkung zeigen und die Inflation verlangsamen. Doch um auf eine Zinssenkung zu spekulieren, die den Immobilienfirmen in die Hände spielen würde, ist es noch zu früh.
Experten erwarten sogar eine weitere Zinserhöhung, wenn die EZB am 04. Mai wieder zusammentrifft. Die Inflationswerte für April werden dafür entscheidend sein, weswegen auch Anleger genau hinschauen sollten. Ökonomen rechnen damit, dass der Höhepunkt der Inflation überschritten sei. Das muss aber nicht bedeuten, dass die Zinsen direkt sinken werden – das Gegenteil dürfte eher der Fall sein, um für langfristige Stabilität zu sorgen.
Mehr Leerverkäufe bei Immobilien-Aktien
Bei einigen Immobilien-Aktien haben sich in dieser Woche die Leerverkäufe durch Shortseller besonders erhöht. Daraus lässt sich schließen, dass bei den folgenden Firmen vermehrt auf einen weiteren Kursverfall gewettet wird:
Beim schwedischen Immobilienkonzern Castellum ließ sich eine Verleihquote von 20,8 % feststellen. Bei der luxemburgischen Firma Aroundtown gab es eine Verleihquote von 20 % und bei SBB 19,7 %. Eine hohe Verleihquote ist ein Indiz, dass mit einem Abrutschen des Aktienpreises gerechnet wird.
Vonovia scheint sich in dieser Hinsicht ganz gut zu schlagen, denn die Ausleihquote beträgt lediglich 6,4 %. Der Aktienkurs bestätigt das, denn im Verlauf der Woche hat sich dieser gerettet. Startete die Woche mit 16,45 Euro, wird die Vonovia-Aktie zum Freitagmittag um 17,30 Euro gehandelt. Das ist ein Plus von 5 Prozent.
Bei LEG Immobilien sieht es anders aus. Dort ging es seit Montag um 3,5 % nach unten, Tendenz weiter fallend. TAG Immobilien startete mit einem Aktienpreis von 5,78 Euro in diese Woche und schafft es zum Freitagmittag auf 6,24 Euro – ein Plus von 7,8 %.
Das zuvor genannte Unternehmen Aroundtown aus Luxemburg könnte hingegen bald den Boden erreicht haben. Die Aktie wird für nur 1,39 Euro gehandelt, was einem Minus von 7,30 % zum Montagvormittag entspricht. In den letzten 12 Monaten verlor die Aktie über 70 % an Wert, allerdings war der Aktienpreis von Aroundtown historisch immer sehr niedrig und kam bisher nie über 8,78 Euro hinaus. Das Unternehmen könnte tatsächlich Gefahr laufen, zusammenzufallen, ganz wie es die Shortseller erwarten.
Zu Aroundtown gehört auch Grand City Properties, was in dieser Woche über 3 % an Wert eingebüßt hat. Mit über 60.000 Wohnungen in seinem Portfolio ist diese Immobilienfirma ein beachtlicher Player auf dem europäischen Markt.
Vorsicht geboten
Für einige Immobilien-Aktien kann es kaum mehr niedriger gehen. Eine Verbesserung der Marktbedingungen ist bis zur nächsten EZB-Sitzung nicht in Sicht. Anleger, die jetzt in Immobilien-Aktien einsteigen wollen, finden niedrige Preise und ansprechende Umstände vor. Allerdings ist nicht jeder Immobilienkonzern gleich, weshalb man nicht wahllos in die günstigste Aktie investieren sollte. Wer sich nicht mit einzelnen Unternehmen auseinander setzen will, findet mit Immobilien-ETFs eine gute Anlage.
Analysten sehen Vonovia noch immer als starken Player und empfehlen der Kauf der Aktie. Das mittlere Preisziel der Vonovia-Aktie liegt bei 32 Euro. Dieser Wert wurde zuletzt im Juli letzten Jahres erreicht. Punkten kann Vonovia außerdem mit der Tatsache, dass es so gut wie keine Leerstände oder Mietzahlungsausfälle zu verbuchen hat. Das Tagesgeschäft läuft gut, lediglich die steigenden Finanzierungskosten der Schulden sorgen für Zähneknirschen.
Beim aktuellen Aktienpreis ist Vonovia eine der Immobilien-Aktien, auf die Analysten setzen.
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